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注意“买卖不破租赁”风险

时间:2013-11-7 16:43:45点击:1170

日前,记者从不少典当行负责人的口中了解到,近一段时期起来,不动产业务在一定程度上出现了盈利下降的情况。问及原因,除了因经济形势影响、被其他融资机构分去一部分市场以外,记者还听到了几起房产抵押被出租的情况。

  有典当行负责人告诉记者,一些急需资金的企业和个人将房子抵押给典当行之前,还将房子与第三方签订了租赁合同,出现了“一女两嫁”的情况,往往这类房子的抵押人也是没有赎当打算的。因此,也导致了典当行和租赁方对房子的归属产生了分歧。而按照我国现行法律所规定的,依照“买卖不破租赁”的法律原则,即《合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”,以及《中华人民共和国民法通则》119条规定,私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原合同对租赁人和新房主继续有效。这严重阻碍了典当行的房产抵押业务的开展。

  针对这一情况,有司法专家提出建议,典当行应从多方面加强对不动产抵押物租赁问题的贷前审查和贷后监管,增强风险意识。首先应严格审查,通过向周边走访了解情况,还应到房管所、国土局等部门调查抵押物有无租赁登记备案。其次,典当行还要加强贷后监管,贷款发放后应定期对抵押物进行监管,实地进行监督、检查,看抵押物是否有租赁现象。最后,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》中,房屋租赁需登记备案的规定,典当行应加强与相关部门的协调,随时了解抵押物是否出现租赁登记的情况发生。

  已经遇到此类问题的典当行负责人表示,以后再遇到房产抵押时,除了加强对租赁合同的监管外,还会要求出当人签写一份承诺书,承诺不会在抵押期间进行租赁,以此来规避可能存在的风险。


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